Najem mieszkań to w ostatnich czasach coraz bardziej popularna forma uzyskiwania dochodów. Jak każdy dochód w myśl prawa podatkowego ten dochód trzeba opodatkować. To na wynajmującym ciąży obowiązek podatkowy, jednak to jaka będzie wysoka stawka podatku, zależy od tego, czy wynajem będzie się traktować jako działalność gospodarcza, czy też jako wynajem prywatny. Trzeba wiedzieć, że granica pomiędzy obiema formami wynajmu jest bardzo cienka. Trzeba powiedzieć, że o tym jak ona jest cienka, świadczyć może choćby różne interpretacje wydawane przez organy podatkowe, które w bardzo podobnych przypadkach prezentują inne rozumienie przepisów. Taki brak jednolitej wykładni sprawia, że podatnik jest w bardzo niekorzystnej sytuacji, gdyż często zmiana na stanowisku naczelnika Urzędu może się również wiązać ze zmianą podejścia do problemu wysokości opodatkowania wynajmu mieszkań.
Ile mieszkań można wynajmować bez działalności gospodarczej?
Osoby myślące o tym, by korzystać z wynajmu mieszkań jako formie zarobkowania, często zastanawia się, ile mieszkań można wynajmować bez działalności gospodarczej. Jest to dość istotne pytanie, gdyż od tego, czy mieszkania wynajmowane są prywatnie, czy też jest to forma prowadzenia działalności gospodarczej, zależy również forma rozliczenia z Urzędami Skarbowymi. Niestety interpretacja przepisów nie jest jednoznaczna i często zależy od oceny wszystkich składowych. W ocenie urzędników, wynajem trzech mieszkań może być już traktowane jako forma prowadzenia działalności gospodarczej. W innym przypadku wynajem nawet siedmiu mieszkań może być traktowana jako wynajem prywatny. Generalnie można przyjąć, że najem prywatny występuje w przypadku, kiedy nie jest prowadzony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie ma charakteru zorganizowanego, a także nie jest prowadzony w szerokim zakresie. Dość pomocne wydają się przepisy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które określają działalność gospodarczą jako działalność zarobkową, prowadzoną we własnym imieniu, prowadzoną w sposób ciągły i zorganizowany. Innymi słowami, jeżeli wynajem jest zorganizowany, ma charakter ciągły i ma prowadzić do uzyskania stałego dochodu, wówczas można to traktować jako działalność gospodarczą.
Ile mieszkań można wynajmować bez działalności gospodarczej? Radca prawny w Toruniu wyjaśnia wątpliwości.
Jak więc można zauważyć, granica pomiędzy traktowaniem wynajmu mieszkań jako prowadzeniem działalności gospodarczej a wynajmem prywatnym jest bardzo cienka. Jak wskazuje radca prawny w Toruniu, to nie ilość posiadanych na wynajem mieszkań jest determinantem tego, czy wynajem będzie w formie prowadzenia działalności gospodarczej, czy też przyjmie formę wynajmu prywatnego. To sposób, w jaki prowadzony jest ten wynajem. Jeżeli dochód uzyskany z wynajmu będzie długotrwały i stały, a ponadto to będzie jedyne lub podstawowe źródło dochodu, to można mówić o wynajmie jako działalności gospodarczej i to powinno być podstawą do wyboru formy opodatkowania. W ostatnich czasach pojawiło się dość kontrowersyjne kryterium, przez które można rozróżnić wynajem prywatny od prowadzonej działalności gospodarczej. Kryterium to nic nie wspomina o ilości posiadanych na wynajem mieszkań, czy długości prowadzenia wynajmu, ale o tym czy wynajem jest prowadzony, jako działalność gospodarcza ma świadczyć fakt, że jest on prowadzony za pomocą firm zarządzającymi wynajmem. W przypadku, kiedy jest on prowadzony przez właściciela mieszkań, wówczas ma się do czynienia z wynajmem prywatnym.
Wynajem mieszkań a opodatkowanie
Decydując się na określenie dochodu jako pochodzący z wynajmu prywatnego, wynajmujący ma możliwość wyboru formy opodatkowania. Najczęściej wynajmujący, wybierają formę 8,5% lub 12,5% ryczałtu, gdyż jest to najprostsza forma rozliczania podatków. Wynajmujący ma możliwość również wyboru ogólnej formy rozliczenia, czyli opodatkowanie w wysokości 17% lub 32% dochodu. Różnica w podatku wydaje się przemawiać na rzecz ryczałtu, jednak kiedy pod uwagę weźmie się wydatki, jakie wynajmujący ponosi na mieszkanie, a więc raty kredytowe, koszty remontu i możliwość odliczenia tych kosztów, jakie niesie ze sobą ogólna forma rozliczenia, to może się okazać, że właśnie ta forma rozliczenia jest dla wynajmującego lepszym rozwiązaniem. Rozliczenie z fiskusem w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie mieszkań przyjmuje formę ogólną lub liniową, a prowadzący działalność zobowiązany jest przez cały rok odprowadzać zaliczki na podatek dochodowy.
